Những điều cần lưu ý khi đầu tư vào REIT hiện nay?

Quỹ tín thác là hình thức đầu tư mới, hứa hẹn tạo thêm nguồn lực để phát triển thị trường bất động sản. Hiện nay hình thức nhà đầu tư cá nhân ủy thác để đầu tư lẫn quản lý tài sản cho các tổ chức đang ngày một phát triển và hình thức này đã phát triển trên thế giới từ năm 1960 đến nay. Dưới đây là lộ trình phát triển trên toàn cầu của REITs tính từ năm 1960 đến nay.

“Đã đến lúc các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) tìm kiếm phương thức huy động vốn qua Quỹ đầu tư BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT, còn gọi là quỹ tín thác BĐS để ủy thác đầu tư và quản lý tài sản cho nhà đầu tư). Bên cạnh huy động vốn từ cổ đông, dự án BĐS hiện nay có xu hướng vay từ các tổ chức tín dụng hoặc thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Với tình hình vốn tín dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt, việc huy động vốn qua quỹ REIT được dự đoán sẽ dần trở nên phổ biến” – Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định.

Bảng Đồ REITs toàn cầu
Bảng Đồ REITs toàn cầu tính đến năm 2021

Khi quỹ tín thác BĐS trở thành kênh huy động vốn của các chủ đầu tư sẽ dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư cá nhân – tổ chức bỏ tiền đầu tư vào quỹ và sẽ làm nảy sinh một số vấn đề cần lưu ý.

Phương thức huy động vốn qua REIT

Trong dự báo xu hướng thị trường mới nhất thông qua báo cáo tuần đầu tháng 5, Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định REIT là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án BĐS, doanh nghiệp BĐS từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ,…

Nhà đầu tư cá nhân – tổ chức mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án. Hình thức áp dụng REITs trên nền tảng công nghệ giúp các nhà đầu tư có thể đầu tư xuyên biên giới trên toàn cầu, đảm bảo an toàn tối đa. Quý độc giả có thể tìm hiệu cụ thể tại đây: REIT Việt Nam

Quy mô thị trường REIT đạt xung quanh 1.300 tỉ USD tính riêng tại Mỹ, tăng gần 30% chỉ sau năm năm. Năm 2021, Nareit – quỹ đầu tư BĐS hàng đầu của Mỹ đạt mức tăng trưởng tới 29%. Nhiều nhà đầu tư bất động sản đang kỳ vọng vào việc Nhà nước nhanh chóng hoàn chỉnh khung pháp lý cho quỹ REIT.

Khi mô hình REIT lan rộng trên toàn cầu, các quốc gia và khu vực hiện tại có REIT chiếm 85% GDP toàn cầu năm 2020, tăng từ 28% GDP toàn cầu vào năm 1990. GDP của các quốc gia và khu vực REIT đã tăng từ 6,5 tỷ USD lên gần 72 nghìn tỷ USD. khung thời gian.

Vốn hóa REIT phân bổ toàn cầu

“Tại Việt Nam, quỹ đầu tư BĐS đầu tiên và duy nhất được niêm yết (từ năm 2017) là TCREIT, thuộc CTCP Quản lý quỹ Kỹ thương, đã tăng giá trị tài sản ròng 27% cũng trong năm 2021” – Hội Môi giới BĐS cho biết.

Tại Mỹ, nơi REIT bắt đầu xuất hiện từ những năm 1960, REIT đã đóng góp tích cực vào nền kinh tế trong việc tạo việc làm, thu nhập, đầu tư vào hàng loạt sản phẩm BĐS.

Nhà đầu tư cần lưu ý gì khi đầu tư

“Tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh. Đồng thời, nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này” – Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho hay. Tuy nhiên, cái gì mới thì cũng cần có thời gian, tại Mỹ và các quốc gia khác REIT đã phổ biến tương tự như đầu tư chứng khoán trong thời điểm này và như chúng tôi đã đề cập REIT đã bắt đầu tư năm 1960 tại Mỹ.

Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital. “BĐS giá 1-2 tỉ đồng thì mọi người dễ dàng sở hữu nhưng nếu 5-10 tỉ đồng hoặc cao hơn nữa thì số người đủ khả năng mua sẽ giảm mạnh. Lúc này sẽ nảy sinh ý tưởng nhiều người cùng góp tiền để mua” – ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) – một đơn vị phát triển và phân phối BĐS, cho biết.

Hiện nay, RENIT Việt Nam đang áp dụng công nghệ để giúp tất cả các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước trên toàn thế giới đều có thể đầu tư BĐS, bất kể tài chính nhiều hay ít. Chỉ cần từ 50$, nhà đầu tư đã có thể đầu tư trên nền tảng công nghệ với REIT Việt Nam. Quý độc giả có thể tham khảo ở đây: Nhận hướng dẫn đầu tư.

Theo ông Việt, các loại quỹ đầu tư BĐS hình thành trên ý tưởng này. Theo đó, nhiều người góp tiền để mua và có đại diện quản lý quỹ, sử dụng, chịu trách nhiệm bán đi và trả lợi nhuận cho tất cả sau khi trừ thù lao của chính họ. Hiểu bản chất để thấy việc góp tiền vào các quỹ đầu tư này thì không còn là đầu tư BĐS mà giống đầu tư vào doanh nghiệp nhiều hơn. Như vậy, nhà đầu tư cần nghiên cứu sâu về doanh nghiệp ấy, hiểu rõ năng lực của các nhân sự lãnh đạo cũng như chuyên gia trong đội ngũ của họ.

Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Đạt – Giám đốc Công ty Tư vấn NTD LAW Việt Nam, nhìn chung hiện nay tại Việt Nam khái niệm về quỹ tín thác đầu tư BĐS chưa được luật hóa, còn mập mờ đối với nhà đầu tư và được hiểu theo nhiều cách khác nhau.

“Khung pháp lý dành cho REIT vẫn còn rất mới mẻ. Các quy định mang tính bao quát chung của hoạt động quản lý quỹ chưa áp dụng riêng cho REIT” – ông Đạt nói.

Vì vậy, ông Đạt cho rằng khi tham gia và đầu tư REIT, nhà đầu tư cần xem xét, đánh giá thật kỹ khả năng sinh lời, lợi nhuận đạt được, các rủi ro và quan trọng là yếu tố pháp lý có chặt chẽ không để bảo vệ chính mình. Ngoài ra, cần xem xét các công ty quản lý quỹ về mức độ uy tín, tuổi đời hoạt động để có thể dự trù được các trường hợp xấu có thể xảy ra.

Về cơ chế nhà nước, cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý cụ thể cho quỹ tín thác BĐS để các nhà đầu tư an tâm phát triển mạnh các mô hình quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam.

Những con số về REIT tại Mỹ

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, REIT tại Mỹ thu hút 145 triệu người tham gia đầu tư, tạo gần 98 tỉ USD thu nhập từ cổ tức, tạo 2,9 triệu việc làm và 197 tỉ USD thu nhập, sở hữu 503.000 BĐS. Việt Nam thuộc nhóm hơn 40 quốc gia trên thế giới có quỹ REIT.

Năm 1990, các quốc gia và khu vực REIT chỉ có 6% dân số toàn cầu và hiện tại, họ chiếm 64% dân số thế giới năm 2020. Châu Á đã thúc đẩy sự gia tăng dân số cho các quốc gia và khu vực REIT, đáng chú ý nhất là với việc áp dụng REIT ở Ấn Độ vào năm 2014 và Trung Quốc vào năm 2021. Quý độc giả có thể tìm hiểu bài viết đầu đủ nhất về REIT tại đây: REIT là gì

Quý độc giả nếu cần thanh khoản tài sản là bất động sản thì có thể đăng ký hỗ trợ tại đây để được REIT hỗ trợ thanh khoản tài sản sớm nhất: https://reitvietnam.com/#investors

Bài viết liên quan