REITs Châu Á – Thái Bình Dương: Sự gia tăng trên khắp khu vực

Thị trường REIT Châu Á phát triển như thế nào?

Thị trường châu Á – Thái Bình Dương cho quỹ ủy thác đầu tư bất động sản niêm yết (REITs) đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới, với việc Trung Quốc, Philippines và các thị trường mới nổi khác bổ sung vào quỹ REIT trong khu vực này.

Chín REIT của Trung Quốc (C-REIT), đã được liệt kê cho đến nay trong năm nay. Danh sách các REIT mới cũng được mong đợi ở Úc, Singapore và Hàn Quốc. Năm ngoái, Seoul dẫn đầu với sáu danh sách mới, bao gồm ESR Kendall Square REIT và hai từ IGIS Asset Management, công ty quản lý tài sản lớn nhất Hàn Quốc. Gần đây công ty quản lý tài sản GIGEX đã được ra mắt.

Các chuyên gia trong ngành cho biết động lực thúc đẩy thị trường REIT đến từ các chính phủ, những nước hiện coi REIT là một cách để mở khóa và tái chế vốn để tài trợ cho các dự án sau COVID-19. Các nhóm quản lý tài sản và cổ phần tư nhân toàn cầu cũng đang sẵn sàng thúc đẩy lĩnh vực này phát triển hơn nữa bằng cách niêm yết tài sản khi họ thu thập các phương tiện chưa niêm yết.

Sigrid Zialcita, Giám đốc điều hành của APREA Châu Á, cơ quan quản lý ngành công nghiệp cho các chủ sở hữu tài sản thực sự, cho biết: “Với khả năng tái chế vốn, REIT là một công cụ quan trọng để phục hồi tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh đại dịch.

Khi tác động tồi tệ nhất của COVID hy vọng đã qua đi, Zialcita cho biết các chính phủ châu Á có kế hoạch theo dõi nhanh chóng để thiết lập các khuôn khổ REIT cần thiết. Điều này đã dẫn đến một số danh sách mới.

Jeremy Ong, người đứng đầu thực hành REIT tại Hồng Kông của công ty luật Baker McKenzie, nói rằng các chính phủ đóng vai trò vận động trong việc đưa ra luật pháp để tạo điều kiện cho việc niêm yết. Hong Kong là một ví dụ, ông nói: “Hong Kong muốn định vị mình như một trung tâm quản lý tài sản và REIT là một cách tốt để làm điều đó.”

REIT Việt Nam

Trong bài phát biểu về ngân sách năm nay, Giám đốc điều hành của Hồng Kông, Carrie Lam, đã công bố một số ưu đãi, bao gồm trợ cấp 70% chi phí niêm yết REIT, giới hạn ở mức 8 triệu đô la Hồng Kông.

Baker McKenzie đã thảo luận với các nhà chức trách ở Trung Quốc và Philippines về việc thiết lập luật REIT trong hai thập kỷ qua. Chỉ vài tuần sau khi triển khai thử nghiệm C-REITs vào tháng 6, Trung Quốc đã mở rộng danh sách các tài sản có thể được xem xét cho thêm REIT cơ sở hạ tầng. Nước này cũng dỡ bỏ các giới hạn địa lý (xem lộ trình chi tiết của Trung Quốc đối với C-REIT).

Tìm hiểu đầu tư mô hình REITs số hóa bởi Blockchain tại đây: Nhận hướng dẫn chi tiết

“Philippines đã ban hành luật REIT khuyến khích các danh sách mới từ các nhà phát triển đã niêm yết hiện có. Pearly Yap, giám đốc danh mục đầu tư của Eastspring Investments có trụ sở tại Singapore, cho biết:

Càng ngày, khái niệm chứng khoán hóa đang được các nhà phát triển chấp nhận, những người, ở một số nền kinh tế, có xu hướng gắn bó với tài sản cốt lõi của họ. Bây giờ, với áp lực trở thành ‘tài sản nhẹ’, đi xuống con đường REIT là một sự thay thế hấp dẫn.

Ông cho biết các nhà phát triển và các chủ sở hữu tài sản khác hiện coi REIT như một phương tiện để huy động vốn trong khi vẫn có quyền kiểm soát tài sản. Đây chắc chắn là trường hợp của Trung Quốc và Philippines. Tuy nhiên cũng có những trường hợp REIT hỗ trợ quản lý tài sản cho nhà đầu tư là chủ yếu. Các nhà đầu tư sẽ ủy thác cho REIT để các REIT quản lý tài sản và chi trả lợi nhuận hàng tháng, quý hoặc tất toán lãi vốn đầu tư.

Baker McKenzie đã làm việc với SF Holdings, nhà cung cấp dịch vụ chuyển phát nhanh niêm yết lớn nhất Trung Quốc, để ra mắt SF REIT tại Hồng Kông vào tháng 5. SF REIT đã huy động được 334 triệu đô la Mỹ (286 triệu euro) từ đợt IPO, với số tiền thu được ròng cùng với khoản nợ được sử dụng để mua lại ba trung tâm hậu cần hiện đại từ SF Holdings.

Khái niềm REIT trong Bất động sản

Tiềm năng khai thác của REIT như thế nào?

Ông cho biết: “Một nguồn nhu cầu tiềm năng khác của REIT đến từ vốn cổ phần tư nhân thoát ra từ các danh mục đầu tư mà họ đã tích lũy được kể từ khi thành lập quỹ phát triển hoặc quỹ thu nhập vài năm trước đây. “Các quỹ này có thể nắm giữ các tài sản hấp dẫn trong các loại tài sản đa dạng hơn, thường phù hợp với nền kinh tế mới, sẽ đa dạng hóa đáng kể lĩnh vực REIT của Hồng Kông – hiện đang tập trung vào các tài sản thương mại và khách sạn.”

Blackstone đã niêm yết REIT của Văn phòng Đại sứ quán trên Sàn giao dịch chứng khoán Bombay vào năm 2019 và Brookfield REIT bắt đầu giao dịch trên Sàn giao dịch chứng khoán Ấn Độ vào tháng 2 năm 2021. Cả hai đều chuyển tài sản tư nhân của mình vào REIT công khai này.

William Leung, Phó chủ tịch cấp cao kiêm Giám đốc bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương tại Cohen & Steers , một chuyên gia về tài sản bất động sản được niêm yết toàn cầu, cho biết: “Chúng tôi rất vui khi thấy thị trường REIT mở rộng trên toàn cầu và đặc biệt là Châu Á, nơi chúng tôi thấy hai các xu hướng chính – các khu vực địa lý mới và các lĩnh vực mới. ”

Ông nói: “Việc mở rộng thị trường APAC REIT là điều nên làm bởi vì khu vực này là thị trường bất động sản phát triển nhanh nhất trên thế giới, ông nói. Leung, người bắt đầu đầu tư vào chứng khoán bất động sản châu Á cách đây 20 năm, phản ánh về sự tăng gấp đôi vốn hóa của thị trường REIT châu Á vào thời điểm đó.

Ông nói: “Từ quan điểm của một nhà đầu tư, điều này là tốt. “Nó làm cho thị trường ít chu kỳ hơn vì các lĩnh vực mới được thúc đẩy bởi các xu hướng thế tục, khởi nghiệp điện tử và nhân khẩu học. Họ cải thiện chất lượng thu nhập và sẽ ổn định hơn vì doanh thu của họ đến từ thu nhập cho thuê. ”

So với Hoa Kỳ, nơi các loại tài sản thay thế hiện chiếm hơn một nửa tổng số REIT của Hoa Kỳ, Châu Á – Thái Bình Dương còn một chặng đường dài để bắt kịp. Tuy nhiên, theo Leung, theo thời gian, những loại tài sản mới hơn này sẽ làm lu mờ sự nổi trội của các nhà phát triển, vốn đã thống trị thị trường bất động sản niêm yết tại Châu Á – Thái Bình Dương.

Một nhà phân tích khác nói rằng các nhà đầu tư đang “định giá rất nhiều sự tăng trưởng” vào REIT của Philippines. Ông cho biết khoảng cách giữa trái phiếu chính phủ và lợi suất REIT chỉ là 1% so với mức 3-4% ở các thị trường phát triển như Singapore hay Úc.

Ấn Độ là một quốc gia đáng xem vì tiềm năng của nó. “Thị trường REIT của Ấn Độ còn non trẻ, nhưng tài sản của Ấn Độ được quản lý chuyên nghiệp, với văn hóa tư nhân mạnh mẽ để tài trợ, bên cạnh nguồn vốn từ trái phiếu và ngân hàng,” Yap nói.

“Chúng tôi thích các REIT của thị trường mới nổi nhằm mục đích đa dạng hóa – cũng vì xu hướng nhân khẩu học đang diễn ra ở các thị trường ASEAN nhỏ hơn, kém phát triển hơn. Chúng tôi đang tìm kiếm các bước quan trọng, chẳng hạn như cải cách thuế tốt hơn, cải thiện quản trị công ty và định giá hỗ trợ làm bằng chứng. Thách thức đối với việc niêm yết mới chỉ đơn giản là hồ sơ theo dõi có thể không đủ dài để thuyết phục các nhà đầu tư phân bổ nguồn vốn có ý nghĩa ở giai đoạn đầu. ”

Và có những câu chuyện thận trọng về sự kiêu ngạo vượt qua thực tế. Yap cho biết: “Thái Lan khởi đầu là thị trường REIT mạnh nhất trong khu vực, nhưng cuối cùng đã chứng kiến ​​những đợt điều chỉnh có ý nghĩa do định giá đang ở mức bội số của giá trị sổ sách,” Yap nói.

Vốn hóa thị trường tự do chuyển nhượng REIT của Châu Á – Thái Bình Dương vào giữa năm 2021 là hơn 340 tỷ đô la Mỹ.

Zialcita nói: “Thật hợp lý khi tin rằng, khi các thị trường REIT mới nổi trong khu vực trưởng thành và các REIT thông thường được bật đèn xanh ở Trung Quốc, thì quy mô thị trường REIT của Châu Á – Thái Bình Dương có thể sánh ngang với Mỹ – hiện là lớn nhất thế giới. ở mức hơn 1,3 triệu đô la Mỹ – vào cuối thập kỷ. ”

Quý độc giả nếu cần thanh khoản tài sản là bất động sản thì có thể đăng ký hỗ trợ tại đây để được REIT hỗ trợ thanh khoản tài sản sớm nhất: https://reitvietnam.com/#investors

Bài viết liên quan