Việt Nam đã sẵn sàng triển khai REITs hay chưa?

Ủy thác đầu tư và quản lý BĐS là gì?

Quỹ tín thác bất động sản (Reits – Real Estate Investment Trust) đang được nghiên cứu, đề xuất triển khai tại Việt Nam để tạo một kênh huy động vốn mới cho thị trường bất động sản.

REITs là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Thông thường, REITs được đầu tư 100% vốn vào bất động sản (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa 40%). Reits có một mối liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính và chứng khoán. Tuy nhiên, nếu  áp dụng công nghệ vào REIT thì chúng ta sẽ dễ quản lý và có thể mở rộng quy mô trên toàn cầu. Quý độc giả có thể xem cụ thể hơn thông tin về tại đây: REITs là gì

Trong buổi Hội thảo về “Chính sách tài chính cho thị trường bất động sản” được tổ chức tại Hà Nội. Ông Nguyễn Văn Hoàng –Trưởng phòng Đầu tư của Dyna Capital đã có bài giới thiệu về mô hình quỹ này, quỹ Reits đã được triển khai rất hiệu quả ở các nước phát triển như Mỹ, Anh, Singapore, Hong Kong, Canada,… qua phân tích của ông Hoàng cho thấy Việt Nam đã sẵn sàng để có thể triển khai Reits trong bối cảnh hiện nay.

Ngoài những nước phát triển và có truyền thống về triển khai Reits, những năm gần một số nước có cùng đặc điểm như Việt Nam cũng đang xúc tiến triển khai quỹ này như Indonesia, Philippines, Trung Quốc, Ấn Độ,…Qua đánh giá mới đây nhất trong năm 2011 của Baker & McKenzie về tiềm năng thực hiện Reits qua 3 tiêu chí: Phát triển ngành BĐS nói chung, Cơ hội thực hiện mô hình và Khung pháp lý thì Việt Nam được đánh giá tổng thể cao hơn so với Indonesia, Thái Lan, Philippines, đứng sau Ấn Độ và Trung Quốc.

Các số liệu toàn cầu về REITs hiện nay

Hiện nay, theo thống kê có hơn 865 REIT được niêm yết với giá trị vốn hóa thị trường vốn chủ sở hữu kết hợp khoảng 2,5 nghìn tỷ đô la đang hoạt động trên khắp thế giới. Như các biểu đồ sau đây cho thấy, REIT đã tăng trưởng đáng kể cả về số lượng và vốn hóa thị trường trong 30 năm qua, từ 120 REIT tại hai quốc gia đã tăng trưởng lên đến 865 REIT được niêm yết tại hơn 40 quốc gia (tính đến tháng 12 năm 2021).

z3451210984647 fb742114d4243a3660ad1e5c209a1c41

Quy biểu đồ chúng ta thấy rằng REITs đang tăng trưởng rất tốt

Ông Hoàng cho biết, năm 2008 một số nước đã tiến hành chuẩn bị cho ra Reits như Philippines đến nay đã chuẩn bị xong, Trung Quốc đang chuẩn bị thí điểm cho ra quỹ này, Thái Lan đã có 5-7 năm thực hiện mô hình gần tương tự Reits nhưng chưa thực sự là Reits mà đó chỉ mới là Quỹ đầu tư BĐS, đến nay Thái Lan cũng mới đang hoàn thành các khâu chuẩn bị dựa trên mô hình các quỹ đầu tư BĐS đã có.

Đối với Việt Nam qua phân tích, nghiên cứu của Baker & McKenzie thì hoàn toàn có khả năng triển khai, đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS đang cần thêm những nguồn vốn mới bổ sung cho thị trường như hiện nay.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang trong quá trình phát triển do đó nguồn vốn cho thị trường là rất cần thiết, các chủ đầu tư dự án tại Việt Nam mặc dù đã có nhiều kênh huy động vốn nhưng việc huy động còn chưa tốt. Reits thích hợp cho những nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đối với nước đang phát triển như Việt Nam nguồn vốn từ nước ngoài như FDI, FII, ODA,…là không thể thiếu, tuy nhiên, Reits cũng là một nguồn vốn như vậy cần được quan tâm, đồng thời quỹ này cũng phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở những nước phát triển muốn tham gia đầu tư vào bất động sản tại VN.

Bởi khi Reits được triển khai thì nhà đầu tư lớn, nhỏ tại nước ngoài sẽ dễ dàng tham gia vào BĐS Việt Nam hơn, do Reits có tính thanh khoản cao, giống như một loại chứng khoán và cũng được mua bán như một chứng khoán. Vì thế, nó cũng là một công cụ để các nhà đầu tư thoát vốn một cách dễ dàng.

Đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ tại VN: Hiện tại một số kênh đầu tư như chứng khoán, nhà cửa, đất đai, vàng, ngoại tệ,…nhưng với những bất ổn về kinh tế những kênh đầu tư này cũng đã đem lại khá nhiều rủi ro và thiếu ổn định. Khi Reits được triển khai sẽ đem đến cho họ thêm sự lựa chọn đầu tư mới. Một số tập đoàn như những công ty bảo hiểm họ cần quản lý dòng tiền huy động được từ khách hàng, và cần một kênh đầu tư an toàn và ổn định, tại VN thì hiện tại họ thường chọn lựa kênh trái phiếu, tuy nhiên, hiện nay thị trường trái phiếu chưa tốt, thì Reits sẽ là một sự lựa chọn mới cho họ

Ông Hoàng cho biết, đối Reits là một kênh đầu tư  đem lại lợi nhuận ổn định và vốn hóa thị trường cho quỹ REITs đã tăng đều đặn trên khắp thế giới với mức tăng trưởng lớn nhất ở Bắc Mỹ từ 8,7 tỷ USD năm 1990 lên 1,8 nghìn tỷ USD vào năm 2021. Sự tăng trưởng này là minh chứng cho sự thành công và lâu bền của phương thức hoạt động REIT. Khi mô hình REIT lan rộng trên toàn cầu, các quốc gia và khu vực hiện tại có REIT chiếm 85% GDP toàn cầu năm 2020, tăng từ 28% GDP toàn cầu vào năm 1990. GDP của các quốc gia và khu vực REIT đã tăng từ 6,5 tỷ USD lên gần 72 nghìn tỷ USD. Bên dưới là biểu đồ theo khung thời gian.

z3451210991776 88028e7b6abd6f2ed75b229f78101e79

Nếu quý độc giả quan tâm đến REIT Việt Nam thì có thể tham khảo thông tin hướng dẫn trải nghiệm trên nền tảng công nghệ được tích hợp với REIT tại đây: Click Nhận tài liệu hướng dẫn

Đối với các nhà phát triển Dự án BĐS: Đây cũng được xem là một kênh huy động vốn mới hiện nay bởi với trung bình trên 50% vốn đầu tư các dự án là vay ngân hàng, trong khi đó vốn vay này hiện nay rất đắt do lãi suất cao, vốn tự có thì hạn chế, ngoài ra huy động từ nguồn vốn bên ngoài thông qua Hợp đồng góp vốn cũng khó khăn do thị trường trầm lắng. Với Reits sẽ biến sản phẩm của chủ đầu tư đã làm thành tiền mặt, và họ có thể dùng lượng tiền mặt này để phát triển những dự án khác hoặc ứng dụng vào công ty quản lý tài sản của quỹ để quản lý các tài sản của nhà đầu tư thông qua Ủy thác đầu tư hoặc ủy thác quản lý để tạo ra dòng tiền hoặc lãi vốn cho nhà đầu tư cả trong ngắn và dài hạn.

Khung pháp lý tại Việt Nam hiện nay

Khái niệm Quỹ tín thác (Trust) chưa tồn tại trong Bộ luật dân sự của Việt Nam. Tuy nhiên, với sự gia tăng về nhu cầu vốn để bổ sung cho các khoản tín dụng từ ngân hàng thương mại cho phát triển BĐS, khái niệm về REITS đã được nêu ra trong đề xuất của Bộ Xây dựng trình trong tháng 1/2011 và đang chờ Chính phủ thông qua trong Dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030

Luật Chứng khoán sửa đổi có hiệu lực từ 1/7/2011 đưa ra định nghĩa ngắn ngọn về Quỹ đầu tư BĐS (REIF). Cụ thể, Quỹ Đầu tư BĐS nghĩa là Quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào BĐS.

Theo quy định của Luật chứng khoán, quỹ đại chúng không được phép sử dụng quá 10% vốn và tài sản để đầu tư vào BĐS và quỹ mở (đại chúng) thì không được phép đầu tư vào BĐS. Theo Luật Chứng khoán sửa đổi (có hiệu lực từ 1/7/2011), giới hạn 10% này được rút bỏ đối với Quỹ đầu tư BĐS.

Tìm hiểu thêm về mô hình đầu tư chung bất động sản thông qua mô hình tương tự của REITs nhưng được số hóa trên nền tảng công nghệ Blockchain mới nhất ở đây: https://reitvietnam.com

Bài viết liên quan